― 現場で起きる典型トラブルと回避策 ―
「親名義の土地を兄弟で分けたい」
「遺言がないけど、家を長男が相続することになった」
そんな不動産の相続は、登記をしないと“名義上は故人のまま”になります。
しかも、令和6年4月からは相続登記が義務化され、
正当な理由なく放置すると過料（罰金）対象になる可能性も。
今回は、不動産の相続登記を進めるうえでの実務ポイントと、現場で起きやすいトラブルを解説します。
1. 相続登記の基本：誰が、何を、どう相続するかを明確にする
不動産の相続登記には、以下の情報が必要です。
- 誰が相続するか（相続人）
- 何を相続するか（不動産の地番・地目・面積など）
- どう相続するか（単独取得・共有取得など）
これらを明記した遺産分割協議書が登記の根拠になります。
協議書がない場合は、法定相続分での登記になりますが、共有名義になるため後々の処分が難しくなることも。
2. 遺産分割協議書の“登記対応”ポイント
| 要素 | 実務上の注意点 |
|---|---|
| 不動産の記載 | 登記簿に準拠した表現（地番・地目・地積・所在）を正確に記載すること |
| 相続人の記載 | 全員の氏名・住所・生年月日を記載し、署名・実印・印鑑証明を添付 |
| 取得方法 | 「〇〇が単独で取得」「〇〇と△△が2分の1ずつ取得」など具体的に |
記載ミスがあると登記が通らず、法務局で差し戻されることもあります。
3. よくある“つまずきポイント”
● 相続人の一部が連絡不通
→ 協議書が成立せず、登記できない。家庭裁判所の調停が必要になることも。
● 不動産の記載が曖昧
→ 「〇〇市の土地」などでは登記不可。地番・地目・面積まで正確に記載する必要あり。
● 住所変更未了
→ 相続人の住民票と登記簿の住所が一致しないと、追加書類が必要になる。
● 共有名義にしたが、後で売却できずに揉める
→ 共有者全員の同意が必要になるため、処分が困難になるケースが多い。
4. 外国人相続人がいる場合の注意点
- 印鑑証明の代わりに「署名証明」が必要になることがある
- パスポート・在留カードの提示を求められる場合も
- 書類の翻訳や公証が必要になるケースもある
登記申請書類の整備に時間がかかるため、早めの準備が重要です。
5. 登記申請に必要な書類（基本セット）
| 書類名 | 備考 |
|---|---|
| 被相続人の戸籍（出生〜死亡） | 相続関係の証明 |
| 相続人全員の戸籍・住民票 | 登記簿との照合に使用 |
| 遺産分割協議書 | 実印・印鑑証明付き |
| 登記事項証明書 | 不動産の内容確認 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算に使用 |
6. まとめ：不動産の相続登記は“協議書の精度”がカギ
ポイントは次の3つです。
- 登記簿に準拠した不動産記載が必要
- 相続人全員の合意と署名・実印が必須
- 共有名義は後々の処分に注意
制度改正により、相続登記は義務化される時代になりました。
現場でのトラブルを防ぐためにも、協議書の精度と相続人間の合意形成が重要です。
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